• [showcase topline="САЙТ НА РЕКОНСТРУКЦИИ.

    Но мы по-прежнему занимаемся снижением платы за землю, оформлением земли и реализацией участков и объектов нежилой недвижимости. 067 61755 56 info@konsul.com.ua КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНАЯ!"]  [/showcase] 

  • [showcase topline="САЙТ НА РЕКОНСТРУКЦИИ" headline="Но мы по-прежнему занимаемся снижением платы за землю, оформлением земли и реализацией участков и объектов нежилой недвижимости
    " place="067 61755 56 info@konsul.com.ua КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНАЯ!" "]  [/showcase] 

    .

  • 2013 Frame.Work
    Gantry
    Seattle, WA, USA Tues, Mar 26 & Mon, Apr 01 Find Out More Register Today
    Tweet Like Speakers Sign Up
  • 1
  • 2
  • 3

Поиск недвижимости

Latest News From Blog

 

    Цель экспертной оценки: определение рыночной стоимости конкретного земельного участка любой формы собственности на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами для продажи земли или другого способа отчуждения.

Цель нормативной оценки: одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных единиц (городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам и нормативным показателям для определения размера земельного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, государственной пошлины и т.д.

Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 года № 213.

Порядок проведения нормативной денежной оценки земель  населенных пунктов утвержден приказом Минагрополитики Украины, от 25.11.2016 №489.

Методика нормативной денежной оценки основана на расчетном ценообразовании по формуле, включающей коэффициенты месторасположения, функционального использования и свыше десятка коэффициентов влияния локальных факторов. Они не учитывают такие важные факторы формирования стоимости земли, как спрос и предложение на земельные участки определенной категории в том или ином регионе, наличие и функциональное назначение объектов недвижимости на оцениваемых участках, социально-экономические условия инвестирования и т. д.

Неразвитость в Украине рыночных отношений в сфере землепользования на момент принятия  методики нормативной денежной оценки земель не позволила сразу внедрить в практику оценки традиционные подходы к определению стоимости земли: сопоставление цен продажи земельных участков, капитализации чистого дохода от сдачи земли в аренду, учета затрат на обустройство и застройку земельного участка, наличие объектов недвижимости на этих участках. Поэтому результаты нормативной денежной оценки не имеют никакой связи с рыночной стоимостью земли, определяемой в результате экспертной оценки.

Экспертная денежная оценка в отличие от нормативной учитывает конъюнктуру рынка и сложившуюся экономическую ситуацию, прибыльность деятельности, локализованной в границах земельного участка, учитывает реально возможный рентный доход, рассматривает земельный участок в единстве с объектами недвижимости, размещенными на нем.

Расчет арендной платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности проводится в процентном выражении от нормативной денежной оценки. Поэтому и сам размер арендной платы, определенной таким образом, не имеет ничего общего с величиной арендной платы, которая могла быть установлена в условиях свободных, конкурентных рыночных отношений. По этой причине рентный доход с земли, рассчитанный на основе устаревших, нерыночных методик, нельзя использовать при определении стоимости продажи участков  коммунальной собственности.

Для определения цены продажи участков  коммунальной собственности согласно ст.128 Земельного кодекса может использоваться только экспертная денежная оценка, проведенная согласно Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины 11 октября 2002 года № 1531 и Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденного приказом Госкомзема Украины от 09.01.2003 № 2.

Дополнительным подтверждением вышесказанного являются:

 1. Данные статистики выкупа земельных участков на первичном рынке под объектами недвижимости в г. Запорожье с 2004 по 2015 г.г.

2. Данные о земельных аукционах по продаже прав собственности на землю в г.Запорожье с 2004 по 2015 г.г.

Справка: Выкуп земли в г.Запорожье был начат только в 2004 г. Согласно данных выкупа земельных участков цена продажи, определенная на основании экспертной денежной оценки, никак не связана с нормативной денежной оценкой того же участка.

С 2007 г. стартовая цена участка на земельных аукционах по продаже прав собственности на землю в городе стала определяться на основании нормативной денежной оценки. Это привело к тому, что в течение ряда лет не было ни одной заявки о приобретении земли на аукционах. И даже после отмены этой нормы до сегодняшнего дня земельные аукционы фактически не проводились.